一、成本核算的基本流程 ：
确定成本核算对象----归集开发成本（按“直接成本”、“间接成本”、“共同成本”归集，把“当期实际发生各项支出 （税法口径）”和“预提费用、待摊费用”作为“应在当期税前扣除费用”）----确定成本分摊方法----在成本对象间分摊成本----成本核算对象的开发总成本----正确划分完工和在建产品间成本----完工产品成本（包括：“固定资产”；“开发产品”）---销售成本。
二、成本核算对象的确定和核算
（一）计税成本对象确定
国税发[2009]31号第26条：
1、可否销售原则：开发产品能对外经营销售的，应作独立计税成本对象核算；不能对外经营销售的，可先作过渡性成本对象归集，然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象。
案例：房地产企业开发A项目，其中住宅可对外出售，幼儿园根据规定需无偿移交地方政府。根据是否可售原则，需将住宅作独立计税成本对象核算，将幼儿园作过渡性成本对象归集，然后再将其相关成本摊入到住宅项目。
2、分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作一个成本对象核算。
案例：开发A项目，其中开发的住宅分东区和西区，东区8万平方米于2015年3月开始施工建造，于2017年6月完工；西区12万平方米于2015年8月开始施工建造，于2018年2月完工。根据分类归集原则，需将东区和西区作不同成本对象核算。
3、功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可作独立成本对象核算。
案例：开发的A项目，在东区住宅沿街一侧还开发两栋商业楼，根据功能区分原则，需将两栋商业楼作独立成本对象核算。
4、定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等导致其预期售价存在较大差异的，应分别作成本对象核算。
案例：开发的A项目，在东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定政府指导价12,000元/平方米，其他是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米，根据定价差异原则，需将回迁安置房、普通住宅分别作成本对象核算。
5、成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
案例：开发的A项目，在东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定政府指导价为12,000元/平方米，五栋是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米，另有三栋是精装修高档商品房，单位平均售价80,000元/平方米。根据成本差异原则，需将精装修商品房分别作成本对象核算。（也适用定价差异原则）
6、权益区分原则：开发项目属受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象核算。
案例：开发 A项目，在项目外，需为地方政府代建一座体育馆，资金由政府按甲企业投入一定比例拨付。根据权益区分原则，需将代建的体育馆单独作成本对象核算。
计税成本对象的管理：税务总局公告2014年第35号 ：
房地产企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
三、成本核算对象管理 ：
（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列单项开发工程为成本核算对象。
（2）对开发规模较大、工期较长开发项目，可结合项目特点和成本管理需要，按开发项目一定区域、周期划分成本核算对象。在此基础上，同一期或区域内有不同产品业态物业，还应按产品业态划分成本核算对象。
（3）不能对外经营或销售的配套设施不作单独成本核算对象，先作过渡性成本对象将发生的成本费用归集，然后再将其相关成本分摊计入能对外经营销售的成本核算对象。
（4）成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意变更，以保证成本核算准确性。如不同成本核算对象同时开发，应由成本部门在成本支付时注明属哪个成本核算对象， 以便财务人员准确核算。
四、成本费用的归集与分配
（一）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目），准确核算成本、费用：合理划分期间费用和开发间接费。
6类成本科目：
①土地征收及拆迁补偿费；土地使用费属于本项，土地使用税不属于本项；
②前期工程费；
③基础设施费；
④建安工程费；
⑤公共配套设施费；
⑥开发间接费用。
3类成本项目：
①实际发生的开发成本；
②4类预提费用，包括合同金额不超10%金额，按预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按土地整体预算成本分配的土地开发成本；
③待摊费用，如：前期已完工的配套设施，后期应负担的部分待摊费用要建立明细台账。
（二）准确核算成本中的直接成本和共同成本。
国税发【2009】31文件第29条：直接成本法，指按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本比分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属直接成本和能分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益和配比原则分配至各成本对象。
1.商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，
2.商城扶梯和直通住宅、商业的直梯，
3.地下车位、地上商业精装、住宅简装，可直接归属影响的成本… … …
（三）合理分摊共同成本
土地及成本须按占地面积法分摊，一次性取得土地，分期开发土地开发成本，在征得税务机关同意后，可按土地整体预算成本分配，待全部完工后再行调整；配套设施须按建筑面积法分摊； 贷款利息可按直接成本法或预算造价法分摊； 其余共同成本分摊企业在四种方法中自行确定。
1.土地成本
先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割后采取建筑面积法分摊土地成本。
2.建造成本
个性化成本直接归集，可直接归属商业或住宅部分的按直接成本法归集（如玻璃幕墙）；共同成本（如基础设施）按建筑面积法分摊。
3.成本分摊方法
（1）占地面积法，按已动工成本对象占地面积占开发用地总面积比分配。
①一次开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积比分配。
②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积比分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积比分配。
（2）建筑面积法，按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积比分配。
①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积比分配。
②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积比分配。
（3）直接成本法，直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。
（4）预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。--土增没有这种方法
（四）合理归集各成本对象计税总成本、分配过渡成本对象公共配套设施费。
（五）根据实测报告汇总可售面积。
（六）计算单位计税工程成本。
（七）根据销售部提供的销售台账，统计已销售面积。
（八）计算税收销售成本。
（九）以后年度后续成本调整。
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